浙江省舟山市中级人民法院

民事判决书


(2011)浙舟民终字第50号

　　上诉人（原审原告）童某某。

　　上诉人（原审原告）熊某某。

　　两上诉人委托代理人（特别授权代理）陈真杰，浙江名检律师事务所律师。

　　被上诉人（原审被告）刘某某。

　　委托代理人（特别授权代理）包某某。

　　被上诉人（原审第三人）吴某某。

　　上诉人童某某、熊某某因与被上诉人刘某某、吴某某房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嵊泗县人民法院（2010）舟嵊民初字第132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年2月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　原审经审理查明：童某某、熊某某系夫妻。2008年4月17日，童某某、熊某某将座落于嵊泗县某某镇某某小区某幢某单元某室的房屋卖予刘某某，双方签订《房屋买卖合同》一份，约定房屋买卖价总金额为210000元，自2008年5月起，童某某、熊某某购房时在中国农业银行股份有限公司嵊泗县支行办理的100000元房屋按揭贷款全部由刘某某承担，并需按贷款合同的约定按时足额还款，童某某、熊某某已偿还的贷款16665元由刘某某一次性支付，如刘某某未按贷款合同约定按时足额还款造成童某某、熊某某信用受损，则刘某某应按贷款额度的5‰每月赔偿给童某某、熊某某；另110000元购房款刘某某以现金方式于2008年10月15日一次性支付给童某某、熊某某，如延期支付按月息1%计息；双方必须于2011年12月5日后一周内办理房产过户手续；任何一方违约，应支付对方违约金30000元。合同订立后，刘某某按期支付110000元购房款，并于2008年5月支付童某某、熊某某已经偿还的购房贷款16665元，同时按贷款合同的约定按时足额支付房屋按揭贷款。自2010年6月起，刘某某停止支付贷款至今。2010年9月15日，童某某、熊某某委托上海申海律师事务所律师孙某向刘某某发出律师函，要求刘某某继续履行合同义务，按期归还购房贷款，后该函因故逾期被退回。目前，座落于嵊泗县某某镇某某小区某幢某单元某室的房屋产权仍登记于童某某、熊某某名下。

　　原审另查明，2010年5月15日，刘某某将座落于嵊泗县某某镇某某小区某幢某单元某室的房屋卖给吴某某，经双方协商房屋买卖总价为230000元，吴某某于当日将购房款全部支付给刘某某，同时刘某某向吴某某出具收条一份。2010年5月17日，刘某某与吴某某就房屋买卖事宜签订房屋买卖协议书一份。

　　原审法院认为，童某某、熊某某与刘某某之间签订的房屋买卖合同，为双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规禁止性规定，应为合法有效，双方当事人应依约履行义务。本案中刘某某已向童某某、熊某某支付了大部分购房款，主要合同义务已经依约履行，虽因未按期归还贷款造成违约，但并不足以导致不能实现合同目的。现刘某某愿意并且能够继续履行合同，因此，双方当事人应依约继续履行合同，童某某、熊某某解除合同的请求不符合法律规定，不予支持；然而，由于刘某某未能按合同约定按时归还房屋贷款，在客观上造成了童某某、熊某某一定程度的信用损失以及童某某、熊某某代刘某某归还贷款所产生的相关损失，故刘某某应当承担相应的违约责任。双方签订的合同中即约定了概括性赔偿违约金30000元，又约定了具体性赔偿违约金即当刘某某未按期归还房贷应按贷款额度的5‰每月赔偿给童某某、熊某某，童某某、熊某某依法可以选择适用，但赔偿违约金的支付应与违约所造成的损失相当，鉴于刘某某的违约行为系非根本性违约，实际造成童某某、熊某某的损失亦较轻，故对刘某某提出要求减少违约金的意见予以采纳。综上，童某某、熊某某的诉讼请求，其合理部分予以支持。案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决：一、驳回童某某、熊某某要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求；二、刘某某于判决生效后十日内支付童某某、熊某某违约金5000元。案件受理费600元，减半收取为300元，童某某、熊某某负担206元，刘某某负担94元。

　　宣判后，童某某、熊某某不服，向本院上诉称：一、刘某某连续三个月未依约还贷，造成上诉人信誉严重受损，影响上诉人今后的融资能力。上诉人迫于无奈而自己垫付，但被上诉人刘某某至今未支付上诉人垫付的还贷款，可见被上诉人刘某某没有继续履行合同的意思。如果合同不解除，被上诉人刘某某亦不会按约继续还贷，房屋买卖合同目的将无法达到。故刘某某构成根本违约，原审判决合同不解除错误。二、上诉人请求支付违约金30000元，赔偿金2000元，但一审总共只认定5000元，系滥用自由裁量权。合同关于违约责任有明确约定，且合同不存在违法及显失公平等情形，被上诉人刘某某应依约承担违约责任。请求二审撤销原判，依法改判，支持上诉人的原审诉讼请求。

　　被上诉人刘某某的委托代理人口头答辩称：被上诉人的付款义务大部分已履行，只在2010年6月至8月未按期去银行还贷，且被上诉人并非恶意不履行合同，而是由于被上诉人该时间段内因患病在上海治疗而遗忘。后因上诉人提起诉讼，被上诉人再去银行还贷则银行拒绝接收。故被上诉人刘某某认为其行为只构成一般违约，原审判决正确，应予维持。

　　被上诉人吴某某未提供书面答辩状，且未向本院作口头答辩。

　　除被上诉人刘某某未按期支付银行按揭贷款的时间为2010年6月至8月外，本案二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。

　　本院认为，本案的争议焦点在于被上诉人刘某某未按期支付银行按揭贷款的行为是否构成根本违约，上诉人是否就此享有解除合同的权利。从本案查明的事实来看，被上诉人刘某某已按约支付大部分购房款，但在2010年6月至8月连续三个月未按期支付银行按揭贷款。由于双方在合同中对根本违约情形没有约定，故被上诉人的该违约行为是否构成根本违约应依据法律规定来认定。根据《合同法》第九十四条的规定，根本违约是指一方当事人的违约行为致使合同目的不能实现，另一方当事人可以解除合同。本案被上诉人刘某某已经履行主要合同义务，且有继续履行合同的意愿，其三个月未按期支付银行按揭贷款的行为并未导致合同目的无法实现，不符合《合同法》关于根本违约的规定。另外，考虑到刘某某已与吴某某就该房屋签订了买卖合同，解除本案所涉合同将给吴某某的利益造成影响，故本院认为原审判决合同继续履行并无不当。从两上诉人所受损失来看，主要为银行信誉受损，原审综合本案案情将违约金调整为5000元亦无不当。综上，原审事实认定清楚，法律适用正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　本案二审案件受理费600元，由上诉人童某某、熊某某负担。

　　本判决为终审判决。

　　 审　判　长　　黄建铭
审　判　员　　李珊燕
审　判　员　　黄　炜
二○一一年四月二十二日
代　书记员　　王丽民