判决书字号

一审判决书：云南省昆明市西山区人民法院（2012）西法行初字第34号判决书。

二审判决书：云南省昆明市中级人民法院（2013）昆行终字第18号判决书。

案由：房屋租赁行政合同。

诉讼双方

原告（被上诉人）：云南省烟草公司昆明市公司富民分公司，住所地：昆明市富民县永定街400号。

法定代表人：李勇智，经理。

委托代理人：何飚，云南刘胡乐律师事务所律师。

委托代理人：田欣野，云南刘胡乐律师事务所律师。

被告（上诉人）：昆明市西山区住房和城乡建设局，住所地：昆明市西山区丽苑路城建股份大厦1号群楼。

法定代表人：明志新，局长。

委托代理人：陈宏元，云南天途律师事务所律师。

一审第三人：昆明市住房和城乡建设局，住所地：昆明市呈贡新区行政中心4号楼4楼。

法定代表人：傅希，局长。

委托代理人：陈宏元，云南天途律师事务所律师。

一审第三人：昆明通发实业有限公司，住所地：昆明市人民中路168号武成商业步行街南楼九层。

法定代表人：符涛，董事长。

委托代理人：孙凯，云南格元律师事务所律师。

一审第三人：张玲，系张哲煊孙女。

一审第三人：昆明市五华区住房和城乡建设局，住所地：昆明市五华区平政街。

法定代表人：邹新宇，局长。

委托代理人：刘武，云南经方律师事务所律师。

审级：二审。

审判机关和审判组织

一审法院：云南省昆明市西山区人民法院。

合议庭组成人员：审判长：曾志强；审判员：余欣妍；人民陪审员：唐时珍。

二审法院：云南省昆明市中级人民法院。

合议庭组成人员：审判长：马勇；代理审判员：吴娴、李蕊。

审结时间

一审审结时间：2012年12月13日。

二审审结时间：2013年4月24日。

一审诉辩主张

（1）被诉具体行政行为。

昆明市西山区住房和城乡建设局将位于昆明市梁源小区3组团15幢3单元301号的房屋作为直管公房租赁给张哲煊并与其签订了西房公字第200903449号《房屋租赁契约》（契约证证号：西房二所02085），租期从2009年1月1日至2011年12月31日。

（2）原告诉称。

原告是昆明市梁源小区3组团15幢3单元301房屋的合法所有人，该房屋被西山区住建局作为直管公房租赁给张哲煊，租期至2011年12月31日止。2011年2月19日张哲煊死亡，被告无视产权人的合法权益，以死亡人张哲煊的名义收取租金，把房屋租给张玲使用。2011年10月，原告以张哲煊、张玲为被告诉请腾还该房，在证据交换中，才知道该房已被被告作为直管公房出租给张哲煊。现诉至法院要求判令：确认被告将原告所有的位于梁源小区3组团15幢3单元301号房屋作为直管公房租赁给张哲煊并与其签订《房屋租赁契约》的具体行政行为违法。

（3）被告辩称。

梁源小区3组团15幢3单元 301房屋作为直管公房进行管理，由西山区住建局出租经营，符合直管公房管理出租的相关规定，请求法院依法判决。

（4）第三人述称。

昆明市住房和城乡建设局与被告的意见一致。

通发公司述称本案争议与通发公司无关。

第三人张玲述称：2011年10月之前原告就来找过我，叫我交房，原告还让警察来找过我，我告诉他们我有契约，是公房。1996年该房法院就判给了原告，现在原告才来起诉，已超过了诉讼时效。

第三人五华区住房和城乡建设局述称：原告主张的事实和理由与我局没有利害关系，对原告的诉求无意见。

一审事实和证据

云南省昆明市西山区人民法院经公开审理查明：原告云南省烟草公司昆明市公司富民分公司（原云南省富民县烟草公司）与云南省宜良县对外贸易公司发生经济纠纷，原告于1995年诉至云南省昆明市中级人民法院。经该院审理作出（1995）昆经初字第166号民事判决书后，于1996年7月30日作出（1996）昆执经字第75号《民事裁定书》，将被申请执行人宜良县对外贸易公司购买的位于昆明市梁源小区3组团15幢3单元301、 303、 102房，二类房三套及一单元101、 301、 401、 501、 601、 701房三类房六套共计九套房屋折抵案款归云南省富民县烟草公司所有。经原告向市住建局申请颁证，市住建局于1999年3月31日向原告颁发了上述房屋产权证。2002年第三人通发公司与原告发生借款纠纷，经云南省昆明市中级人民法院及本院调解，双方达成协议，原告将其所有的位于昆明市梁源小区3组团15幢1单元101、 301、 401号房屋和15幢3单元102、 303号房屋抵款给通发公司。上述房屋在原告两本产权证中，产权证号为9909157和9909158。原告在协助办理上述产权证后，于2006年9月6日向市住建局申请重新办理其剩余所有的位于昆明梁源小区3组团15幢1单元501、 601、 701号和15幢3单元301号的房屋产权证。经市住建局审查后，向原告颁发了上述房产证，其中3组团15幢3单元301号的房屋产权证为昆明市房权证字第200640683号。2006年原告由原云南省富民县烟草公司更名为云南省烟草公司昆明市公司富民分公司，并申请市住建局将梁源小区3组团15幢3单元301号的房屋产权证进行变更登记，2007年6月28日市住建局向原告颁发了该房的产权证，证号为昆明市房权证字第200719975号。1996年7月因昆明市武城路拓宽改造，张哲煊原住武城路215号，属于拆迁范围，当时建设单位是通发公司，其拆迁安置房源由通发公司提供，通发公司将归原告所有的梁源小区3组团15幢3单元301号房屋提供给五华区住建局（原昆明市五华区房产管理局）作为安置房。五华区住建局将该套房屋作为直管公房出租给张哲煊，并签订了《房屋租赁契约》。2008年区划后，该房就移交给西山区住建局管理，并签订了《房屋租赁契约》，租期2009年1月1日至2011年12月31日止。2011年2月19日张哲煊死亡，其孙女张玲至今仍居住在该房。

上述事实有下列证据证明：

原告向法庭提交证据如下：

（1） （1995）昆法经初字第166号民事判决；（1996）昆执经字第75号民事裁定；（1996）昆执经字第75号协助执行通知书；（2006）西法民初字第2231号民事调解书。该组证据欲证明经法院判决、调解，诉争房屋产权已变更为原告所有。

（2）昆明市房屋所有权登记审批表四份；昆明市房产登记收件收据二份；昆明市单位房屋所有权登记申请书三份；申请一份；昆明市房权证字第9909158号房屋所有权证；昆明市房权证字第200640683号房屋所有权证；昆明市房管局产权监理处收件收据；昆明市房权证字第200719975号房屋所有权证。该组证据欲证明原告经合法申请手续，已完成梁源小区3组团15幢3单元301号房屋产权过户登记，取得诉争房屋产权证明，诉争房屋是原告的合法财产。

被告及第三人昆明市住房和城乡建设局共同向法庭提交证据如下：

（1）关于昆明市梁源小区3组团15幢3单元301号房屋的情况说明；昆明市直管住宅使用审批表；《房屋租赁契约》（租用编号：0000002389）；西房公字第200903449号《房屋租赁契约》（契约证证号：西房二所02085）。该组证据欲证明梁园小区15幢3单元301号房屋系直管公房，系通发公司拆迁原武城路215号地块直管公房后，赔还给房管局的直管公房。

（2）直管公房属地管理五华区房管局移交西山区房管局相关事务清册；昆明市房屋所有权登记审批表四份；昆明市房产登记收件收据二份；昆明市单位房屋所有权登记申请书三份。该组证据欲证明诉争房屋原由五华区住建局进行管理，区划后移交给西山区住建局进行管理，以及原告领取梁源小区15幢3单元301号房屋产权证的情况。

第三人张玲向法庭提交证据如下：

（1）租房凭证；清单；租户、分户交租清册；领条；《房屋租赁契约》（租用编号：0000002389）；火化证。欲证明有合法的公房租赁关系。

（2）云南省收款专用发票二份；梁源小区住户住前各项收费暂行规定；公房租金付款凭证四十份；收据四份。欲证明张哲煊过世前后，应缴房租均已缴纳，第三人有权继续居住。

第三人通发公司及五华区住房和城乡建设局未提交证据。

一审判案理由

云南省昆明市西山区人民法院经审理认为：本案系法人不服行政机关所订立的行政合同而产生的纠纷，行政合同是指行政主体为了实现公务目的而与行政相对人之间签订的设立、变更或者终止行政法律关系的行政行为。行政合同并非民商事合同，因此，此类合同应属于行政诉讼法调整，属行政诉讼的受案范围。本案的涉案房屋在我院辖区，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十九条的规定“因不动产提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”，故我院依法对本案具有管辖权。根据有关法律、法规及行政规章的规定，被告西山区住建局依法享有对本辖区范围内的直管公房进行出租管理的行政职责，具备本案的行政主体资格，原告系该行政合同的利害关系人，可以提起行政诉讼。

关于被告是否超越职权将原告的房屋作为直管公房出租给张哲煊的问题，本院认为，超越职权，是指行政机关行使了法律、法规没有赋予它的权利，对于不属于其职权范围的人和事进行了处理，或者逾越了法律、法规所设定的必要的限度等情况。本案中，显然被告西山区住建局将原告所有的房屋作为直管公房进行管理，并出租给他人，超越了其管理公房的职权，属超越职权的行为。

综上所述，被告西山区住建局具备行政主体资格，其超越职权将原告位于梁源小区的3组团15幢3单元301号房屋作为直管公房租赁给张哲煊并与其签订《房屋租赁契约》的具体行政行为依法应当确认违法。

一审定案结论

云南省昆明市西山区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十三条第一款、第七十四条及《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十八条、第六十二条和国务院《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（五）项第2目、第二十九条之规定，判决如下：

确认被告昆明市西山区住房和城乡建设局将原告云南省烟草公司昆明市公司富民分公司所有的位于梁源小区3组团15幢3单元301号房屋作为直管公房租赁给张哲煊并与其签订《房屋租赁契约》的具体行政行为违法。

案件受理费人民币50元（原告已预交），由被告承担。

上诉人诉称

本案诉争房屋系通发公司拆除原武成路215号直管公房后赔还给五华区住建局的拆迁安置房，故性质仍属直管公房。富民分公司虽领取了该房屋所有权证，但从未行使过占有、使用、收益、处分的所有人权利，反而一直是由通发公司在行使所有人权利，故通发公司将该房屋安置赔还给五华区住建局并无不妥，富民分公司应向通发公司主张其房屋权利受损，而非要求确认直管公房租赁关系违法。综上，请求撤销一审判决，驳回被上诉人富民分公司的诉讼请求。

被上诉人辩称

上诉人由于自身过错，未审查诉争房屋的所有权归属，在该房另有所有权人的情况下将其收归所有并与张哲煊签订房屋租赁契约，以直管公房的形式将该房出租，其行为侵害了富民分公司的合法所有权，已严重违法，请求人民法院依法予以确认并撤销。

第三人述称

第三人昆明市住房和城乡建设局述称：诉争房屋作为直管公房进行管理，由西山区住建局出租经营，符合相关规定，请求人民法院依法判决。

第三人张玲述称：本案诉争房屋是由通发公司提供给住建局的，富民分公司应当找通发公司要房子，住建局将该房作为直管公房出租给我是合法的，一审判决未保障老百姓的权利，请求人民法院依法判决。

第三人通发公司和第三人五华区住建局未作答辩。

云南省昆明市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

云南省昆明市中级人民法院经审理认为：行政合同是指行政主体为了实现行政管理目标，与相对人之间经过协商一致所达成的协议。行政合同的当事人必须有一方是行政主体，只有当行政机关以实现行政管理目标并以行政主体身份签订合同时，该合同才属于行政合同。行政合同双方当事人因为履行行政合同发生争议，从我国目前之法律体系来看可以通过行政诉讼予以处理。本案中，西山区住建局将位于昆明市梁源小区3组团15幢3单元301号房屋作为直管公房出租给张哲煊并签订《房屋租赁契约》的行为，具有实现行政管理目标的特征，可以属于行政合同范畴，故本案争议属于行政诉讼受案范围，亦属于受诉人民法院管辖。

《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十八条规定：“被诉具体行政行为违法，但撤销该具体行政行为将会给国家利益或者公共利益造成重大损失的，人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法的判决，并责令被诉行政机关采取相应的补救措施；造成损害的，依法判决承担赔偿责任。”经审查，当事人提举的有效证据能够证实西山区住建局出租给张哲煊居住使用的位于昆明市梁源小区3组团15幢3单元301号房屋所有权人为被上诉人富民分公司，西山区住建局在2008年区划后从五华区住建局接收了该房屋并对其按直管公房进行管理，在交接过程中对房屋的产权归属是否清楚明晰、是否存在争议未进行认真审核即以直管公房之名出租给张哲煊居住使用并签订了《房屋租赁契约》，上诉人西山区住建局对该房的上述管理行为，认定事实、适用法律均存在错误，依法应予确认违法。一审人民法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，但审理程序存在一定轻微瑕疵，然该瑕疵尚不足以影响判决的合法有效，故依法仍应予维持。同时，按照上述司法解释之规定，上诉人西山区住建局还应对现仍居住在该诉争房屋的一审第三人张玲（张哲煊孙女）采取相应的补救措施来保障其相应的居住条件。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。

云南省昆明市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项、第七十四条及国务院《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（五）项第2目、第二十九条第一款之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币50元，由上诉人西山区住建局负担。