江西省赣州市中级人民法院
行政判决书

（2008）赣中行终字第47号

　　上诉人（原审第三人）刘开益。
　　上诉人（原审第三人）华昌胜。（未到庭）
　　
　　委托代理人曾贱英，系华昌胜之妻。
　　
　　委托代理人曾兴萍，江西南芳律师事务所律师。
　　
　　被上诉人（原审原告）刘贱福。（未到庭）
　　
　　委托代理人刘旭辉，系刘贱福之子。
　　
　　委托代理人华国宝，江西玉成律师事务所律师。
　　
　　被上诉人（原审被告）于都县房地产管理局。
　　
　　法定代表人刘登，局长。
　　
　　委托代理人廖坚，江西同圆律师事务所律师。
　　
　　上诉人刘开益、华昌胜因房屋权属行政登记一案，不服于都县人民法院（2008）于行初字第12号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于 2008年10月20日公开开庭审理了本案，上诉人刘开益及委托代理人曾贱英、曾兴萍，被上诉人刘贱福委托代理人刘旭辉、华国宝，被上诉人于都县房地产管理局委托代理人廖坚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　
　　原审法院认定，于都县供销社因改制将坐落于禾丰镇圩镇的所属禾丰供销社店房拍卖。赣州市拍卖行受托将禾丰供销社14号店房于2001年10月21日公开拍卖，竞买人本案第三人刘开益竞拍成功，经赣州市拍卖行确认，于都县公证处公证，以及禾丰供销社与第三人刘开益签订房地产转让合同，第三人刘开益取得该 14号店房的所有权。有被告提供的证据2、4、5予以证实。原告对证据2房地产转让合同有异议，理由是房地产附的草图有问题，没有到实地踏看，四临界址都是填写自有墙与现状的四临不符，对草图以及四临界址的真实性、合法性有异议，因此关联性有异议，原告对证据4确认书和证据5公证书、证明第三人取得标的物的权属没有异议，但对标的物是否有瑕疵无法证实。经庭审质证，本院对证据4、5的真实性、合法性予以确认，对证据2标的物转让的事实予以确认。被告提供证据3、于都县房地产交易申请审批表、证据1总登记申请换发证审批表、证明交易合法审批、房产权属清楚，第三人刘开益证明材料齐全，同意颁发产权证，原告对证据1提出异议，理由是四临界址相邻没有签字，程序不合法，对证据3提出异议，理由是四临界址不清楚，与现在房屋的结构不符合，不真实。原告提供的证据 1，2000年集体土地使用证，证明与刘开益相邻，原告的房产完整，证据2出让人禾丰供销社、受让人刘开益的国有土地使用权转让表四临界址与第三人刘开益、被告共同填写的被告提供的证据1、3四临界址不一致，原告证据3照片证实房屋相邻现状，证据4原告违法建房补批表，证实原告2000年以违法改建房后补批的事实，证据5现场草图证实原告与第三人房屋相邻，有重叠的部分，被告登记第三人房产属重登的事实，被告对原告提供的证据1、2、3、4的真实性无异议，关联性有异议，对证据5有异议，认为是原告单方面所绘制草图不能作为证据使用，对原告提供的证据4违法建房补批表，被告认为只能证明土地现状，不能证明房屋状况。经庭审质证，被告承认未到现场踏看，2008年元月派员到现场，发现为第三人刘开益的房产登记有瑕疵，但不属于重登，认为在第三人刘开益转让房屋给本案第三人华昌胜，华昌胜进行房产转让登记时，可以对有瑕疵的部分进行更正。该院认为，被告提供的证据1、3与原告提供的证据1、2、3、4及庭审调查，证实原告1996年违法建房，后于2000年6月30日补批，2000年12月12日办理集体土地使用证，原告房屋与禾丰供销社相邻，2001年 10月21日第三人刘开益竞拍所得14号店房，次日办理房屋产权证，被告未到实地踏看，根据第三人提供的材料及绘制的房屋草图，进行房产登记及制图，将原告房产部分登记在第三人刘开益名下，因此被告提供的证据1、2、3的四临界址及草图的真实性，该院不予确认，原告提供的证据1、2、3、4的关联性该院予以确认。原告提供的证据5草图未经双方在场人确认，其真实性无法确认，不予确认。被告提供的证据6房产权属异议登记表，原告无异议，予以确认。原审法院另查明：《城市房屋权属登记管理办法》第10条“ 房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。本案第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记”。原告认为被告在审核第三人刘开益房屋转移登记时，未依程序将第三人刘开益房屋登记权属，四临界址等进行公告，属程序违法，被告质证认为公告是登记机关根据情况认为有必要时才进行的，本案是转移登记不需要进行公告，因此，程序合法。该院认为，被告没有法律法规的依据证实本案的转移登记不属于《城市房屋权属登记管理办法》第10条第 2款“本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记”。因此，根据上述规定的第1款，应进行公告而被告未履行公告程序，属程序违法。又查明，第三人刘开益于2002年5月7日将房屋转售给第三人华昌胜，未进行房产所有权转移登记。2007年原告与第三人华昌胜因相邻关系发生矛盾诉请法院。原告此时才发现第三人刘开益房屋登记侵犯自己的合法权益，2008年6月原告向被告提出房屋权属异议登记，然后诉请该院，要求撤销被告颁发的于房总（发）第 0005785号房产证。
　　
　　原审法院认为，被告依法具有房屋权属登记的主体资格和职权范围。被告受理第三人刘开益的权属转移登记时，对第三人的材料审核不严，也未到实地踏看测绘，以致造成第三人刘开益房产登记的四临界址及房屋平面图与实际不相符，造成房屋登记内容有瑕疵。且进行登记时未履行公告程序、登记程序违法，原告认为被告事实不清、程序违法的主张成立，该院予以支持。第三人刘开益、华昌胜认为原告房屋超占面积，提供的2000年颁发的《集体土地使用证》不真实，不具有行政诉讼主体资格，不属行政诉讼范围，不予受理，原告质证认为1996年违法建房，2000年经土管部门进行处罚补批了建房手续，办理了《集体土地使用证》，被告登记房产权证时侵犯了自己的合法权益，有权提起行政诉讼。该院认为，原告的房屋是否超占不属于该院职责管辖范围，对2000年集体土地使用证的真伪第三人无证据证实。因此，原告的辩解成立。第三人的主张不成立，该院不予支持。综上所述，被告作出的房产登记事实不清，程序不合法，应予撤销，原告要求撤销被告颁发给第三人刘开益的于房总登（发）第0005785号房产证的主张合法，该院予以支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1、3目之规定，判决：撤销被告于都县房地产管理局于2002年1月31日颁发给第三人刘开益的于房总登（发）第0005785号房产证。案件受理费50元，由被告负担。
　　
　　上诉人上诉称，请求：1、撤销县法院（2008）于行初字第12号行政判决；2、驳回被上诉人诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一、刘贱福不具原告诉讼主体资格。（一）上诉人房产登记与刘贱福土地登记不存在重复登记。首先，刘贱福《集体土地使用证》所登载的土地使用权面积70.5 平方米。该证附图记载70.5平方米，分别是从西（自墙邻街道方向）往东长14.14米、14.13米；从北往南宽5.04米、4.98米。由此说明：刘贱福拥有权属的面积仅仅是这部分。其次，上诉人在2002年登记的于房权证（发）字第00005785号房产证。根据该证附图，禾丰供销社九间店房共两排，东西长30.1米，中间为中轴线。中轴线两边东西长各15.05米。14号店房已登记为刘开益房产。刘贱福房屋北面与禾丰供销社共墙，同样是西面临街。从刘贱福《集体土地使用证》来看，其房屋北面与供销社相邻东西长14.14米，离中轴线尚有0.91米距离。从于房权证（发）字第00005785号房产证来看，刘开益房产面积是从中轴线往东部分。根据两份登记附图，可以看出刘开益房产登记与刘贱福土地登记不存在重复登记。（二）刘贱福向上诉人房屋方向超占面积19.71平方米，没有合法权属登记。刘贱福房屋紧邻上诉人厨房，造成这一现状，系刘贱福没有办得批准手续的情况下，违法在刘开益房屋与刘贱福土地登记之间空坪上建房，超占土地面积19.71平方米。二、原审认为：房产部门应公告而未履行公告程序，属程序违法。这一认定没有法律依据，不符合《城市房屋权属登记管理办法》。《办法》第10条规定：本款第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。14号店房，在上个世纪已建成，禾丰供销社对14号店房拥有产权。被告于 2002年将禾丰供销社合法登记的房产，因买卖关系转移给刘开益，有理由不进行公告，不存在程序违法的问题。三、被上诉人提起行政诉讼时，已过诉讼时效。 2007年开庭时，已经提供于房权证（发）第00005785号房产证。刘贱福在2007年就已经知晓该房产证登记的内容。法律规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出”，刘贱福2008年提起诉讼，已超过诉讼时效。
　　
　　被上诉人于都县房地产管理局辨称：一、答辩人作出的具体行政行为事实清楚。刘开益2001年10月向答辩人申请换发于都县禾丰镇禾丰街14号房屋所有权证，提供了禾丰供销社和刘开益签订的房地产转让合同（附房地产平面草图）、赣州市拍卖行成交确认书、拍卖公证书、于都县房地产交易申请审批表等资料。答辩人对刘开益的上述资料经审核，于2001年10月为刘开益换发了“于房权证（发）字第00005785号房屋所有权证”。二、答辩人作出的具体行政行为适用法规正确，程序合法。答辩人受理刘开益房屋变更登记申请后，对其提供的资料进行审核。《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：“因房屋买卖、……等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”。依据上述法律规定，为刘开益换发了“于房权证（发）字第00005785号房屋所有权证”。
　　
　　被上诉人刘贱福辩称：一、上诉人称“上诉人的房产登记与被上诉人的土地权属登记不存在重复登记之处”，理由是“刘贱福所登面积70.5平方米，而实际面积90.21平方米，超面积19.71平方米。而上诉人实际建筑面积与所登记面积是一样的”。答辩人认为，1、答辩人房屋属拆旧建新，于1996年完工，所占面积未占用任何人的土地使用面积，2000年6月因拆旧建新未经政府批准而补批手续，答辩人当时的房屋界址已经供销社及四邻指界认可，没有争议。 2、2000年6月，答辩人房屋早已建成，因没有批准，就将房屋建起来再补批，答辩人房屋墙位四至界址是确定的，以后也没拆建，于2000年12月颁发集体土地使用证，自96年建成到现在没变动过，答辩人房屋实际面积为什么与登记面积有误差，这是土管部门工作的失误。3、上诉人2001年房产证上建筑面积 133.94平方米（二层），每层66.97平方米，上诉人面积到答辩人房墙为止，没有那么多面积，只有把答辩人房内面积登记才能达到。试问：上诉人房产登记，把答辩人2000年补批的房屋面积登记为其所有，这不是重复登记又是什么？当时房屋补批及登记是以已建成的房屋墙体为依据，并且登记时原禾丰供销社已指证认可无异议。上诉人房产登记66.97平方米面积全是建筑物，从现状看，这种登记是错误的。二、上诉人称“原审判决认定被告的房产登记没进行公告属程序违法，是没有法律依据。”答辩人认为，1、县房产局房产登记程序是否违法应由县房产局表明，不是上诉人上诉的理由。2、县房产局在房产登记时没有经四邻指证，为避免发生侵害他人权益的结果就应当公告，因为没公告，导致重复登记。《城市房屋权属登记管理办法》第10条赋予登记机关认为有必要进行公告登记的权限，但是什么是没有必要的情形，县房产局没有提供证据说明，因此，县房产局的登记是违反法定程序的。三、上诉人称，答辩人提起行政诉讼时效已过。答辩人认为，对涉及不动产的具体行政行为作出之日起不超过20年，答辩人在此前如不是相邻官司得知权益被侵害，现在也不知道自己的房屋被重复登记，故不存在时效已过的问题。四、第三人上诉主体资格不适格。答辩人是原告，县房产局是被告，争议问题是县房产局行政行为侵害了答辩人的合法权益，上诉人是第三人，一审判决后，县房产局都没有上诉而服判，承认自己有错，作为第三人的上诉人又怎么能说县房产局没有错和没有违反法定程序？综上，请二审明查，驳回上诉人的诉请。
　　
　　本院经审理查明，涉讼14号店房原系于都县禾丰供销合作社所有的产权。2001年10月21日，禾丰供销社将该14号店房通过公开拍卖的方式，以 28500元的价格有偿转让给上诉人刘开益，买卖双方为此签订了房地产转让合同和国有土地使用权转让合同，并经赣州市拍卖行出具成交确认书及于都县公证处公证。2002年1月30日，于都县房地产管理局为刘开益核发了“于房权证（发）字第00005785号房屋所有权证”，该证载明：座落于禾丰镇禾丰圩14号私有房产建筑面积为133.94㎡，2层房，使用面积66.97㎡，并附有一张房地产平面草图。经法院查实，于都县房地产局在受理刘开益房屋权属转移登记时即核发上述房产证之前，未委托其工作人员到禾丰镇禾丰圩14号店房所在地察看标的物及实地测绘房地产平面图，该房产证附件中房地产平面草图系刘开益所提供的房产资料，它与刘开益所持房产证上登记载明的四至界址与实地房屋现状不完全相符。2008年1月，于都县房地产局曾派员到现场察看，发现其为上诉人刘开益核发的涉案房产证登记内容有些瑕疵，但不属重登，并且表示对有瑕疵的地方可予以更正。另查明，2002年5月7 日，刘开益将14号店房转让给本案另一上诉人华昌胜，并约定有关房产证等资料交付给华昌胜。1996年，被上诉人刘贱福将与华昌胜相邻的老房子在未经有关部门审批情况下拆旧建新，双方成为一墙之隔的邻居。2000年6月30日，于都县土管局经审查为刘贱福补办了“违法建房超占土地补批表”，即同意刘贱福占用建设用地70㎡。一审法院查明的事实本院予以确认。
　　
　　本院认为，被上诉人于都县房地产管理局依法具有房屋权属登记的职权。该县房产局在办理上诉人刘开益房屋权属转移登记时，对刘开益向其提供的房屋产权来源资料等有关情况未认真审查，并且未严格依法按照房屋权属登记程序履行发证前“所有权人指界，邻户有无争议，签章”的工作，同时也未到实地勘测本案房地产四至界址并绘制相关房地产平面图。其2002年1月31日为刘开益换发“于房私总登第0005785号房产证”登记的房屋四至情况及其附件房地产平面图与实际情况有出入，引发纠纷。故被诉具体行政行为事实不清，程序违法，应予撤销。原审法院判决撤销于都县房产局作出的本案具体行政行为正确，但未判令其为刘开益重新核发房产证欠妥，应予纠正。上诉人刘开益通过公开拍卖合法取得14号店房，该县房产局为刘开益颁发的原房产证登记内容有瑕疵，应当由被上诉人于都县房地产管理局依发证程序给上诉人重新颁发房产权证。上诉人上诉认为，被上诉人刘贱福不具备本案适格的诉讼主体资格。本院认为，相邻人刘贱福认为于都县房产局为刘开益颁发的房产证侵犯自己的合法权益，依法有权提起行政诉讼，符合原告诉讼主体资格。关于上诉人上诉反映，刘贱福具有违法超占19.71㎡土地面积的问题，不属于本案的审理范围，上诉人可另行向有关部门反映。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第3目、第六十一条第（二）项规定，判决如下：
　　
　　一、维持于都县人民法院2008年8月20日作出的（2008）于行初字第12号行政判决。
　　
　　二、由被上诉人于都县房地产管理局为上诉人刘开益重新核发房产证。
　　
　　二审案件受理费50元，由上诉人承担。
　　
　　本判决为终审判决。


审　判　长　 甘传洲
审　判　员　 钟起瑞
审　判　员　 周培敏
二○○八年十一月二十日
书　记　员　 肖福林