【注释】

[1]1988年国务院开始推行的住房制度改革是从改革公房低租金制度着手，将现在的实物分配逐步改变为货币分配，由住户通过商品交换，取得住房的所有权或使用权，使住房这个大商品进入消费品市场。这场市场化改革正是为了释放住房建设的产业动力而打破了福利分房体制，其核心在于“住房商品化”。

[2]国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发〔2003〕18号文)明确提出房地产是国民经济支柱产业。

[3]2016年为了解决三四线城市住房库存问题，地方政府出台减少甚至停止供应土地的政策。例如，四川省《促进经济稳定增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施》中规定，“将商品住房可售周期超过二年的纳入减少直至暂停供地的类型”。而10月初，深圳、南京等地为了稳定住房价格，增加了土地供应量。

[4]国家统计局2015年11月公布数据显示，中国房地产投资增速连续21个月下行，前10个月房地产开发投资78801亿元，同比增长2%，而2013年全国房地产投资基本保持在20%左右的上涨速度，因此增速创历史新低。截至2015年10月末，全国商品房待售面积为68632万平方米，1-10月份，非重点城市商品房销售面积增速比1-9月份回落0.4个百分点，拉动全国销售整体下行，二三线城市去库存成为重要的问题。参见国家统计局网站，来源：http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201511/t20151111_1271243.html, 2016年11月20日访问。

[5]自2002年国有土地使用权出让实施“招、拍、挂”以来，我国的土地价格每年以8.9%的速度快速上涨，高地价给地方政府带来了可观的财政收入。资料表明，2001-2003年间，土地出让金收入为9100亿元，约占同期地方财政收入的35%；2004年，全国土地出让金高达5894亿元，占地方财政收入的49.5%；2005年，国家开始紧缩“地根”，土地出让金收入为5505亿元；2006年为7677亿元，2007年高达1.2万亿元。2008年，尽管有近50%的土地出让以底价收场，有10%的土地流标，导致地方政府地价款收入有所下降，但仍获得了9000多亿元不菲的收入。参见汪利娜：《我国土地财政的不可持续性》，载《经济研究参考》2009年第42期。.

[6] Henry O. Pollakowski and Susan M. Wachter, “The Effects of Land-Use Constraints on Housing Prices”66(3)Land Economics315(1990).

[7]例如，赵燕菁曾提出规划部门通过计划式的供给，来确保房地产市场的均衡。参见赵燕菁：《城市规划与房地产监管》，载《城市规划》2016年第2期。

[8]例如，深圳市政府曾通过印发《深圳市2016年度城市建设与土地利用实施计划》，公布土地供应细节和精准数字，其中包括深圳全市计划供应建设用地、新增建设用地、存量建设用地、相关供应占总指标的比例等，来影响市场主体对供给的预期。

[9]参见郑娟尔：《基于Panel Data模型的土地供应量对房价的影响研究》，载《中国土地科学》2009年第4期。

[10]参见[日]植草益：《微观规制经济学》，朱绍文、胡欣欣等校译，中国发展出版社1992年版，第22页。

[11]参见厉伟：《住房市场政府干预：国际借鉴及中国政策选择》，载《经济体制改革》2007年第1期。

[12]参见[日]植草益：《微观规制经济学》，朱绍文、胡欣欣等校译，中国发展出版社1992年版，第7页。

[13]参见黄茂荣：《不动产价格之狂飙及其管制(上)》，载《交大法学》2012年第1期。

[14]参见王松涛、刘洪玉：《香港住房市场中的政府干预及其启示》，载《城市问题》2008年第5期。

[15]例如，美国的住房刺激政策几乎是与20世纪60年代登月计划所带动的航天产业政策一样的著名的产业政策。在第二次世界大战之后的二十年中，政府的政策戏剧性地提高了美国的私人住宅质量，将其从房屋几乎不够住的状态转变为全世界住房最好的国家。政府采取了一系列金融制度和税收减免政策，以减少住房建设和销售过程中每一步所面临的风险。其结果是住房产业出现了繁荣。参见[美]理查德·雷恩：《政府与企业——比较视角下的美国政治经济体制》，何俊志译，复旦大学出版社2007年版，第390页。

[16][英]安东尼·奥格斯：《规制：法律形式与经济学理论》，骆梅英译、苏苗罕校，中国人民大学出版社2008年版，第56页。

[17]参见[美]凯斯·R.森斯坦：《规制是如何失灵的？》，钟瑞华译，载傅蔚冈、宋华琳主编：《规制研究》(第1辑)，格致出版社、上海人民出版社2008年版，第222-223页。

[18]参见余晖：《管制与自律》，浙江大学出版社2008年版，第50-51页。

[19]参见[英]安东尼·奥格斯：《规制：法律形式与经济学理论》，骆梅英译、苏苗罕校，中国人民大学出版社2008年版，第347页。

[20]美国1949年颁布的《住房法》提出的住房目标为：“让每一个家庭都能生活在宜居环境中的体面住房之中。”可负担住房指的是一种非市场化住房，被广泛接受的定义是，若满足规定标准的住房其月支出不超过住户收入的30％，那么这个住房就是可负担住房。这一概念也被很多国家的住房政策所接受。

[21]参见[美]凯斯·R.森斯坦：《规制是如何失灵的？》，钟瑞华译，载傅蔚冈、宋华琳主编：《规制研究》(第1辑)，格致出版社、上海人民出版社2008年版，第203页。

[22]具体国家的列举可以参照United Nations Housing Rights Program Report No.1, Housing Rights Legislation, Nairobi, 2002, p.37.

[23]《欧洲人权公约》虽然没有规定住宅权，但欧洲委员会和人权法院在众多判例中，根据《欧洲人权公约》第8条(隐私和家庭生活权)和第1议定书第1条(和平享有对居室的占有)都论及住宅权问题。参见[挪威]艾德等：《经济、社会和文化的权利》，黄列译，中国社会科学出版社2003年版，第176-179页。

[24]参见凌维慈：《论国家住房保障义务的构成》，载《华东师范大学学报》2013年第5期。