【摘要】 在关于住宅建筑用地使用权续期问题的讨论中，续期问题的关键在于续期是否有偿或收费，这一问题的背后隐含着我国复杂地权模式在面临土地的“全民所有”和“个人使用”之间产生的矛盾。土地使用权自动续期是否无偿的争论大多会诉诸于土地权利和制度的社会主义解读，但却陷入一种无法解决的悖论。土地使用权续期费用的争论容易陷入社会主义悖论的原因和我国独特的土地财产权（地权）制度密切相关。从“配得”和“所有”的意义上理解土地财产权具有很强的解释力，可以让我们走出公私对立和国家与个人对立的模式，建构符合社会主义价值理念的土地续期逻辑。首先，我们需要在“配得”与“所有”的意义上重新理解土地公有制和土地财产权。其次，“配得”意义上的土地财产权决定了“所有”意义上的土地财产权必定需要有偿续期。最后，“配得”意义上的土地财产权也决定了有偿续期的基本方式。

【中文关键词】 住宅建设用地使用权；土地续期；配得与所有；财产权

从1982年宪法明确规定土地所有权归属全民所有，到1988年宪法修正案中允许土地使用权依法转让，土地全民所有的恒常性和个人使用的期限性之间就存在一种不可忽视的矛盾。2016年4月，温州市发生的住宅建设用地使用权续期事件是这个矛盾的典型表现。在住宅建设用地使用权续期问题上，温州事件在全国范围内并非首例，引起关注的更深层次原因在于温州市政府对续期进行收费的做法。[1]围绕住宅建设用地使用权续期的争论，学界并没有提出一种富有解释力的理论或具有建设性的方案。2016年12月，国务院依据中共中央、国务院《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布的一个过渡性措施[2]也证明了对此问题的刻意回避。

住宅建设用地使用权续期背后关系到我国土地财产权的制度设计。在历史上，地权制度可以从两个进路进行分析。首先从地权制度的复杂程度来讲，可以分为简明地权和复杂地权，前者主要是指保持土地所有权的完整性，而后者一种典型表现就是在时间上分割所有权，受让人获得的只是一个有固定期限的土地使用权。[3]其次是根据地权归属主体进行的二元划分，一种是历史上长期存在的私人拥有完整的土地所有权，另外一种是全民/国家享有土地的所有权。这两种分类在历史与现实的实践中存在交叉，这是因为土地的产权安排是一个相当复杂的问题，受到经济发展、政治意识形态、社会关系和文化传统等多种因素的制约。[4]

在关于住宅建筑用地使用权续期问题的讨论中，续期问题的关键在于续期是否有偿或收费，这一问题的背后隐含着我国复杂地权模式在面临土地的“全民所有”和“个人使用”之间产生的矛盾。深入阐释这些矛盾需要我们认识到，“两权”分离的地权制度无法解决实践中续期收费的社会主义悖论。重新阐释或建构土地财产权的两种面向，可以帮助我们重构土地使用权续期中的理论逻辑。

一、土地使用权续期中的费用难题

土地使用权制度必然产生权利续期问题，法律上的续期模式有一个发展变迁的过程。1990年国务院颁布实施的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）中根据土地使用权的用途设置了不同的期限，期限的设置必然涉及到续期问题，因此《暂行条例》设置了政府部门主导的申请续期制度，并且确定了“国家无偿取得”的届期处置规则。1995年颁布实施的《城市房地产管理法》延续了申请续期制度，但改变了政府控制的倾向，改为“除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当给予批准”。同时，在废除“国家无偿取得”的届期处置规则的同时，保留了续期时支付土地使用权出让金的规定。2007年颁布实施的《物权法》对续期模式进行了区分，将建设用地使用权分为住宅和非住宅两种类型，并创设了住宅建设用地使用权的自动续期制度，但对于续期是否有偿却保持了沉默。由于是否有偿涉及到了广大民众的切身利益，因此自动续期和无偿续期之间的关系成为争论的焦点。面对这个问题，学界的观点主要分为相互对立的两派，两派的争论陷入一种社会主义悖论。

一种观点认为，自动续期模式本身就意味着续期是无偿的。孙宪忠教授提出，自动续期的含义就是无条件的续期，不必要补交费用，也不需要再次办理不动产登记手续，民众自动地继续合法使用土地。[5]杨立新教授认为，“自动续期的核心价值，在于住宅建设用地使用权为一次取得永久使用的用益物权”。[6]采取这种观点的理由大多追溯到立法者的原意和社会主义土地公有制。杨立新教授认为，解决住宅建设用地使用权期间届满的续期问题，就是如何协调人民群众的利益与政府利益的平衡问题。根据物权法制定时的立法者意图，自动续期的目的在于“保障老百姓安居乐业”。[7]孙宪忠教授提出，自动续期的无偿性或无条件性在于城市居民住宅土地权利问题涉及到我国五六亿居民的基本利益，而社会主义国家土地所有权的政治和法律基础是社会主义的“国家统一所有、人民均享地利”，因此让政府从土地不断地取得土地出让金的观点和做法，不符合土地公有制的社会主义理想。[8]

另一种观点认为，自动续期并不意味着无偿或无条件续期，这种观点有解释学上的支持，也有社会主义意识形态的支持。[9]申卫星教授提出，自动续期并不等于无偿续期，居民在住宅建设用地使用权续期时仍旧需要支付土地使用权出让金。[10]在此基础上，有学者从文义解释和体系解释的角度提出，自动续期和无偿续期并无必然联系。[11]在诉诸于立法历史和立法者意图的情况下，我们会发现《物权法》草案第四次和第五次审议稿在规定住宅建设用地使用权自动续期时，也规定了续期费用的支付方法。删除费用支付方法并不意味着自动续期可以无偿延期，而是一种立法上的沉默。在相关立法说明中记载“如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少足够的科学依据，几十年后，国家富裕了，是否还要收土地使用金，应当慎重研究，物权法以不作规定为宜。”[12]此外，如果将自动续期理解为自动且无偿地续期，这意味着具有永久性的土地使用权将和土地所有权没有差异，那么这未尝不是一种变相的土地“私有化”，有违土地公有制的社会主义理念。

土地使用权自动续期是否无偿的争论大多会诉诸于土地权利和制度的社会主义解读，但却陷入一种无法解决的悖论。土地使用权制度的基础是社会主义土地公有制，这构成了理解土地使用权续期的逻辑起点和制度基础。我们发现在讨论土地使用权自动续期是否无偿的时候，赞同无偿续期的观点认为重新收取出让金违背了社会主义土地制度的“国家统一所有、人民均享地利”，而反对无偿续期的观点认为，自动免费续期等同于一种变相的土地“私有化”，同样有违社会主义土地公有制。

二、“两权”分离的土地财产权制度

土地使用权续期费用的争论容易陷入社会主义悖论的原因和我国独特的土地财产权（地权）制度密切相关。地权实践形式受到经济发展、政治意识形态、社会关系和文化习俗等因素的影响。根据国家的意识形态属性，我们发现在地权制度的光谱两端，一端是土地完全属于私人所有的模式，属于通常所说的资本主义模式，另一端是土地完全归全民/国家所有，往往被归入社会主义阵营。在土地的私人所有权模式下，私人拥有对土地的完整权利。在这种私人完全拥有土地财产权的模式中，土地使用权的续期或收费问题更多地会交给不同主体之间的协议或竞争完成，即使国家也属于平等主体的一方，而不是作为超越性的一方存在。但是在全民或国家完全享有土地财产权的模式下，私人不可能享有土地的所有权，对土地的使用受到国家计划的分配，甚至这种使用并不能被视为一种财产权意义上的“土地使用权”。在这种模式下，土地的续期收费并不是一个难题，因为代表“全体人民”的政府会根据计划调整私人的土地使用。基于土地公有的基本原则，因此对于居民住宅的土地使用大多也是无偿的。

自改革开放以来，计划体制下的土地财产权制度面临着社会转型带来的一系列难题，诸如土地公有与个人有效利用、土地公有与土地资源市场化等之间的矛盾。社会主义的国家属性决定了地权制度不可能走向私人享有所有权的模式，但是也不能继续坚持计划经济下的政府配置模式，为了实现土地资源的有效利用，我们需要在坚持土地公有制的基础上实现个人对土地的有效利用。因此，1982年宪法将土地纳入全民公有制范围，包括国家所有和集体所有两种形式，其中城市的土地归国家所有。在土地的公有制模式面临着改革开放中经济形态转型的挑战下，1988年宪法修正案确立了复杂模式的地权制度，在土地公有的前提下，我国通过土地所有权与使用权分离的方式实现从“土地公有”到“个人使用”的转换，确立了具有中国特色的“两权”分离地权制度。

“两权”分离的地权制度建立在大陆法系的所有权理论上，部分解决了土地公有和个人所有之间的冲突。在大陆法系，自罗马法、法国和德国民法典至现当代的日本、中国民法,所有权被明确表述为一种对物的完全支配权,并成为整个民法权利系统不可或缺的基石,物权体系和债权体系均围绕此而展开。[13]这种所有权概念具有强烈的绝对主义倾向，通过规定物的本身归属来界定利益。因此，大陆法系国家的地权制度，强调土地所有权的至高无上地位，土地的他物权依附于所有权，当事人不得自由创设土地权利，形成一种层次分明的地权体系。[14]这种“两权”分离的地权制度，通过强调土地所有权归属于全民/国家，坚持了土地公有制在法权化上的政治意识形态要求，同时将使用权通过法定的方式让渡个人享有，促进了土地的市场流通和有效利用。但是随着实践的发展，这种“两权”分离的地权制度在续期收费问题上集中展现出其面临的挑战。

首先，在土地资源日益市场化的过程中，产权的清晰和安定变得日益重要，人们日益注重对个人占有、使用土地的保护。在此基础上，有学者认为私有产权制度将会促进效率、激发社会活力并构建一个强化市场性的民主国家。[15]因此，从《暂行条例》到《城市房地产管理法》，再到2007年《物权法》和2016年的《意见》，这个法律变迁过程呈现出我国土地财产制度从一种“弱产权”模式逐步走向一种“强产权”模式。这种强产权模式试图强化个人对土地的占有和使用，并“推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”，但是这种趋势面临着两方面的难题。一方面，土地使用权的有期限性使得当前的土地占有者担心利益在未来的特定时刻受到政府的干预或收回。因此埃里克森提出，这种地权复杂化的法律政策会导致对土地的不合理利用和减少对土地改良的投资。[16]另一方面，对于公民而言，房屋的价值会随着时间不可避免地递减，但是房屋下的土地却可能会随着时间增值，因此人们通过买房实现资产的保值增值的关键点在土地而非房屋。所以对于公民而言，无偿续期地长期稳定拥有土地使用权要比拥有房屋所有权更值得追求。

其次，日益注重确认/保护私人的土地产权的趋势在续期收费上面临着土地公有制的政治前提。土地财产权中的所有权属于一种完全物权，而作为一种用益物权的土地使用权属于限定物权，所以土地用益物权在对土地可支配的权能范围和时间范围方面都是受限制的。当土地用益物权期限届满或没有存续必要时，土地所有权又会恢复到圆满的状态。[17]尽管有学者提出用益物权日益成为财产权的中心，但是用益物权的存在依然要以所有权为前提。[18]当住宅建设用地使用权作为一种用益物权试图获得与所有权并驾齐驱的地位时，不仅在当下财产权体系中无法得以融贯，而且无法通过社会主义土地公有制的这个政治逻辑前提的测试。如果住宅建设用地使用权在续期上自动免费，那么意味着土地所有权将只是一种名义上的所有权，类似英国的英王对全部土地具有名义上的所有权一样。在土地所有权的主体具有实质性地位时，并且具有排他性的权利时，公民个人享有的土地使用权只具有现实权益，而国家代表全民享有未来利益，这和人们对土地权利的期待相冲突。

三、配得与所有：财产权的两种面向

我们对财产权的理解很容易陷入一种公私对立的误区，两种不同的理解都强调财产权的排他性特征，很容易在个人与全民之间树立一种互不兼容的状态。近代资产阶级革命确立了私有财产神圣不可侵犯的原则，强调对个人所有权的绝对保护，因此“近代民法所有权的最重要范例是土地所有权，当时盛行的是‘上达天宇，下及地心’的土地所有权观念。所有权被认为是全面的、永恒的、抽象的、独立于他人意志的。”[19]与之相反，社会主义国家确立了公有财产神圣不可侵犯的理念，破除个人对财产的所有权，尤其是对生产资料的私人占有。

社会发展的实践表明这两种对财产权的单一性的理解都面临着难题，只是难题的体现方式有所不同。在此背景下，很多学者尝试重新理解财产权来解决这些难题，英国学者詹姆斯·塔利对财产权的解读具有很强的解释力，对分析我国的土地财产权制度提供了很好的借鉴。

第一，财产权具有“配得”和“所有”两种面向，这两种面向试图打破对财产权的单一性理解。塔利在阐述洛克的财产权理论的时候提出，洛克的财产权是对属于所有人的某物的一项权利。这是一种依某人配得（one's due）而非某人自己所有（one's own）而来的权利。如果我们将财产权定义为“对任何事物的权利”（a right to any thing），那么私人所有者的“a right to”是指他自己所有的东西；共同所有者的“a right to”指的是他所配得的东西。前者是指实际拥有，具有排他性，而后者是指潜在拥有，具有包容性。因此，洛克用“right to”这个短语来表示某人之配得，用“property in”这个短语来表示某人自己所有之物。[20]在洛克的意义上，配得意义上的财产权类似于一种自然法意义上的权利，而所有意义上的财产权类似于一种政治社会中的权利。塔利举了一个公共交通工具的例子对此加以说明。

“比如我们认为，作为一种公民正义，公共交通工具应当对每个公民开放。这是公民的配得，一个公民可以说对此拥有一项指向某物的权利，而共同体相应地负有提供此物的积极义务。这里的权利是，就是用公共交通工具而言，不被排除在外或被否定的权利，如果他决定行使这项权利的话。当这项权利被行使时，哪位公民对他所占据的那个座位或地板面积拥有了一项使用的权利。这个对物权是一项排斥其他人在同一时间使用同一个座位的权利。”[21]

第二，财产权的“配得”和“所有”在逻辑上具有先后顺序，以此解决人类对世界或财产的使用。托马斯·阿奎那提出人类使用上帝创造的万物时需要解决“什么是共有的”和“什么东西正当地属于某个人自己”，并且他认为在逻辑上前者先于后者。[22] “配得”意义上的财产权解决了“什么是共有的”，因为塔利认为“配得”意义上财产权具有很强的宗教和自然法背景，因为上帝是人类创造者，也是整个世界的创造者。所以在自然法的意义上，他将整个世界置于人类的一种共有状态，所以共有财产权是一种包容性权利。[23]但是，“配得”意义上的财产权并没有解决“什么东西正当地属于某个人自己”。

因此，接下来面临的问题是“使用某物的共有权利本身并没有说明共有者如何来使用所有人的共有之物。如果共有权利得到行使，那么就需要一个原则来说明共有之物如何被所有人使用。”[24]洛克引入“所有”意义上的财产权利来解决财产的个体化问题，就是构建一种具有排他性的私人财产权，这种财产权的建构已经进入到政治社会的安排，因此财产在政治社会中是以不同的方式被处理的，所以才有不同的财产权制度。在处理从包容性财产权向排他性私人财产权的转化中，具有排他性的财产权制度不可能自然而然产生，大多来自于政治社会中的约定。所以私有财产权的制度来自于某种协议或约定，它要么是明示的，例如通过一种分配；要么是默示的，诸如通过先占或者通过洛克提出的劳动标准。

第三，包容性的“配得”成为限制排他性“所有”的正当性基础。排他性的私人财产权的确立是否意味着“配得”意义上的财产权开始隐退，显然并非如此。洛克认为任何性质的财产不仅以某人履行某一社会功能为条件，而且它就是为了执行某一社会功能而被确立的，即保全全人类，这构成基本的自然法则。[25]具有排他性的私人财产权同样需要在自然法的框架下被理解，即“同一自然法，以这种方式给我们以财产权，同时也对这种财产权施加了限制”。这种限制就是为了反驳那种“任何人可以按其意愿尽可能地独占”财产的观点。所以，利用而非滥用财产意味着人对生存必需的供给物（不包含未经加工的材料）享有一项前在的包容性主张权。这就是说，一个人所拥有的，多于其他能够使用的那部分劳动产品超过了他的份额而属于别人所有。因此，所有者由于持有超过他能够使用的共有之物而受到惩罚，虽然这些东西是他制造出来的。邻人行使其权利来执行自然法，惩罚他侵犯了他人的包容性权利。[26]

因此，在从土地的“全民所有”到“个人使用”这个转化中，个人意义上“所有”的排他性权利不能忽视，甚至应该受到全体意义上“配得”的包容性权利的限定。国家或法律的首要功能是保证排他性权利的分配与每个人的配得之物尽可能保持一致。

四、住宅建设用地续期逻辑的重构

在我国，既要坚持土地公有制，又必须明晰土地产权，是一对胶着于中国土地市场成长和发展的各方面、全时程的基本矛盾。现行“两权”分离的地权制度试图将土地财产权复杂化，保留全民/国家的所有权，但赋予公民等主体享有固定期限的使用权，这种地权制度在一定时间内解决了土地公有制和土地资源个体化及市场化的矛盾。但是随着时间的推移，“两权”分离的地权制度在续期收费问题上遭遇实践与理论上的矛盾，只有在新的财产权理论基础上才能重构土地续期的逻辑。

首先，我们需要在“配得”与“所有”的意义上重新理解土地公有制和土地财产权。土地公有制构成我们认识土地财产权的逻辑前提，土地公有制的核心价值追求是“既是你的，也是我的，从而是大家的”。[27]土地公有制的法权化就是民法意义上的国有土地所有权，[28]而公民享有的是对土地在固定期限内的使用权。对于国家而言，土地所有权的归属具有排他性，不允许出现个人对土地的排他性“所有”，因此必然会要求土地使用权具有期限性。对于公民而言，拥有对土地的排他性权利不仅可以免于国家的无端干预，还能保障财产的安定延续，因此会要求能拥有与所有权同等地位的财产权，而土地使用权无法实现这一点。

土地公有从基本经济制度转化为权利制度意味着国有土地财产权是一种全体人民的联合共有，因此每个公民都在“配得”的意义上对土地拥有财产权，这种财产权具有包容性。换句话说，这种“配得”意义上的财产权更多地是具有一种资格。这种全民联合共有面临着洛克所说的共有财产的个体化问题。计划经济体制下的土地配置是一种国家福利，而不是财产权利。因此联合共有的个体化需要通过赋予权利的方式实现，这种个体意义上的土地财产权具有排他性，这种转化的方式可以经由政治社会的法律进行设定。因此，对于全民而言，土地公有制中的意义在于每个人对国有土地的财产权是潜在的“配得”，而个人对土地的财产权是一种排他性的“所有”，是个人对“配得”土地的实际拥有，其包含的内容大于当前的“使用权”范围。[29]这种抛弃财产权上的公私对立的进路能够解决土地公有这个逻辑前提与个人享有土地财产权之间的冲突。

其次，“配得”意义上的土地财产权决定了“所有”意义上的土地财产权必定需要有偿续期。“配得”和“所有”意义上的土地财产权在逻辑上有先后顺序之分，尽管塔利在论述两者的先后顺序时运用了自然法的理论，将人类对财产的共有视为一种自然法则，但是对于我国而言，土地公有制同样也是我们制度设计不可逾越的“自然法则”。在特定情况下，土地公有或国有只是具有形式意义，诸如在加拿大，“国王”在名义上是全部土地的终极所有者，私人都是国王的“佃户”，但是这个“国王”并无实质意义，他拥有的名义上的所有权并不影响私人对土地的实际占有、使用和管理。[30]我国的土地公有制度却具有实质意义，这种实质意义蕴含着社会主义理念要求的公平观念。“配得”意义上土地财产权的包容性就是在强调每一个公民都平等地拥有占有土地的“资格”，其他人和国家都不可以剥夺。但是这种“配得”意义上的资格并不是意味着土地个体化中的平均主义，同时也不意味着放弃土地公有制中内涵的公平价值。在此意义上，法律可以赋予个人在“所有”意义上的土地财产权具有独立性和排他性，但同时必定受到“配得”意义上财产权的限制。

这种限制的重要方式之一就是个人在“所有”意义上的土地财产权只能是有期限的，这一点和我国现行的住宅建设用地使用权具有相似之处。土地的全民“联合共有”无法解决个体的有效占有和利用，所以政治社会通过法律的方式约定实现转化的方式有很多种，诸如通过出让金的方式获得对土地的占有使用。这种转化的结果是私人可以在排他性的意义上占有和使用土地，如果这种权利并无期限，那么意味着个人在实质上拥有对土地的全面支配权，那么土地公有制度将丧失实质意义。因此在期限届满时，代表全民的国家/政府的出场就具有重要的象征意义。此外，个人在“所有”意义上的土地财产权不仅是有期限的，而且在续期时必定是有偿的。在从土地公有到个人所有的转化过程中，并非所有人都能通过支付出让金的方式获得对土地的实际拥有。如果不对这种方式加以限制就会导致富人运用金钱获得更多对土地资源的占有，所以我们不应该只是看到业主的权利，还要看到尚未获得土地使用权资格的人群，他们对土地同样拥有某种“配得”的权利，这是社会主义土地公有制的“人人所有”的应有之义。所以在续期中征收土地实际占有者一定额度的“费”或“税”也是在公平的意义上对尚未取得土地占有或者未来可能丧失土地占有的群体的补偿，这部分费用或税收金额应该专门用于建立廉租房、公租房等领域，补偿土地个体化中的弱势群体。

最后，“配得”意义上的土地财产权也决定了有偿续期的基本方式。确定有偿续期的方式和标准取决于两个方面的因素，这两种因素都和公民在“配得”意义上享有的土地财产权密切相关。一方面来自于土地增值收益的再分配。有偿续期并不意味着个体意义上土地占有者需要重复不断地以向国家定期缴纳出让金的方式进行续期，这种重新市场化的方式过度地剥夺了土地占有者在固定期限内的收益，采用这种方式的温州续期收费模式也遭到普遍的反对。国家/政府出场分配土地增值收益的正当性在于，其代表了社会上享有“配得”意义上土地财产权但并没有拥有“所有”意义上土地财产权的人群，这部分群体可能由于资源缺乏，或者由于不想拥有后者意义上的财产权，但是他们作为公民在“配得”的意义上享有土地利益，因此收取部分土地增值收益可以补偿这部分群体，这也回应了土地公有制所要求的“人民均享地利”理念。正是在此意义上，世界各国都对土地的占有或转移进行征税，并将其反哺于整个社会。另一方面的影响因素来自住宅建设用地的特性。住宅建设用地上的财产权具有特殊性，这种特殊性源自建于土地上的房屋具有居住和增值的功能。“居者有其屋”是在“配得”的意义上而言，这构成公民享有基本生存权利的基础，这也决定住宅建设用地的主要功能在于满足居住功能，但是住宅建设用地会根据周围经济、社会发展等因素而增值，也导致房屋价格随着上涨，因此住宅房屋具有了投资价值。从土地使用的目的而言，住宅商用或投资并不符合住宅建设用地的目的。在此基础上，有学者主张应该对居住之外的房屋征收更多费用，或者对特定面积之外的部分征收相关费用。[31]因此，对于土地使用权有偿续期的关键不在于收费还是收税，而在于征收基准需要依据房屋的功能来分配土地增值的收益。习近平总书记在党的十九大报告中提出，房子是用来住的，而不是用来炒的。这在一定程度上表明国家对房屋居住功能的强调，也是对“居者有其屋”的重视。

住宅建设用地使用权在续期收费上面临难题的根源在于当前的土地财产权制度无法回应两方面的问题，一方面是人民群众对住宅建设用地和房屋要求更高的权利保障，不仅能安全稳定，更要能传承后代；另一方面是作为国家根本制度的土地公有制对住宅建设用地的规范性要求，这种要求必须在实质上符合社会主义宗旨。从“配得”与“所有”两个面向重构我国的土地财产权，有效地解决了当前土地制度面临的难题，既从保障公民个人财产的角度回应了民众对土地权利保障的迫切期望，也维护了土地公有制在土地资源配置中隐含的社会主义公平价值。

结语

土地使用权续期收费问题上的纠结和我国独具特色的“两权”分离的地权制度密不可分，解决这个问题需要我们反思地权制度背后的财产权理论。国土资源部宣布采用“两不一正常”的过渡性办法只是一种权宜之计。如何理解财产权以及在此基础上重新理解土地公有制是一个重大的理论问题。塔利从“配得”和“所有”的意义上理解财产权具有很强的解释力，可以让我们走出公私对立和国家与个人对立的模式，建构符合社会主义价值理念的从土地的“全民所有”向“个人使用”转化的逻辑。首先，关于如何理解财产权、物权和所有权在我国物权法制定中也曾出现。[32]已有学者提出应当以“排他性与非排他性及与之相适应的权利构造技术”作为区分要素进行分类。[33]借鉴塔利的财产权理论，反思我国土地财产权的制度安排是这种理论努力的继续。其次，从“配得”和“所有”两个面向理解土地财产权制度，揭示出续期收费中存在的深层次问题。土地使用权续期是否收费问题背后不仅隐含着人们对财产权长期稳定性的追求，也隐含着土地使用中的公平问题。现有财产权理论中顾此失彼的困境可以被塔利的财产权理论有效化解。本文的目的不在于提供一种解决土地续期收费问题的操作模式，而是重在解释其中的理论逻辑，更多现实性的考量需要政治或立法过程进行决策。