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朱建国:浅谈我国廉租房制度

中国网| 时间: 2011-06-03 10:17:11 | 文章来源: 中国法学网

【关键词】廉租房 信息共享 诚信档案 资金管理

我国是一个人口稠密、居住资源紧张的国家。由于经济发展不平衡,贫富差距较大,存在低收入家庭购房困难的问题。解决低收入家庭住房的问题是民生工程的重要内容。针对此问题,党的十七大报告中明确指出:健全廉租住房制度,加快解决城市低收入家庭住房问题。这表明了党和政府对解决城镇低收入家庭住房问题的高度关注。

通过纲领性文件和权威报告,可以知道城镇廉租住房制度是一种保障性住房供应制度。加大对城镇低收入家庭及低收入者的住房保障力度,既是社会公平和正义原则的体现,也是贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的客观要求。但是,在我们微观生活层面,廉租房制度的含义具体是什么?它在推行中存在哪些问题?这需要我们进行下一步探索。

一、廉租房制度的涵义

"廉租房"顾名思义就是廉价出租的房屋。它不以赢利性为目的,由国家自筹资金建设的具有齐全设备,适当规格,拥有一定保障性的租住用房。廉租房制度是住房体系的保障制度。国家以租金略减、住房租赁、实物廉租住房等方式向无力购买住房等方式向无力购买住房的困难家庭和需要其他保障的特殊家庭而提供的一种最低住房保障。

许多国家在住房问题上设立了各项保障制度。由于历史、经济发展、人均收入、人口密度、社会体制等方面不同,各国的住房保障制度有所差异,但总的来说,最根本目的都是想通过政府来解决其支付能力不足的问题,而政府在住房保障中起着主导作用。比如,日本有一种住房,叫"公营住宅",是专门用来解决低收入家庭住房困难的,我称之为日本式的"经济适用房"。可别小觑这"公营住宅",它在缓解低收入家庭住房困难方面发挥的作用可不小。早在1951年6月,日本就颁布了《公营住宅法》,至今已修改了14次,最新一次修改是2007年5月。但是,"以低廉房租向住房困难的低收入者提供住宅"的宗旨始终如一。又如,新加坡是一个多种族的移民国家,人口密度很大,建国初期1959年自治时面临着严重的"屋荒",恶劣的住房条件导致公共卫生状况恶化和一系列社会问题,成为社会不稳定的重要因素;为解决居住及其引发的社会问题,新加坡政府在1960年宣布成立建屋发展局,1964年推出"居者有其屋"的政府组屋计划。1

二、我国廉租房制度沿革

我国早在1999年建设部就出台了《城镇廉租房管理办法》,提出由政府实施住房社会保障职能,向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房,以保障公民基本居住权利。在管理办法的基础上,2004年3月1日又颁布实施了《城镇最低收入家庭廉租房住房管理办法》。2007年11月再次颁布了《廉租住房保障资金管理办法》,进一步为廉租房的资金筹集和管理提供制度保证。

十二五期间,我们面临着全面建设小康社会的关键时期,居民住房问题尤其是中低收入者的住房问题已成为政府和社会关注的焦点。2011年2月27日,国务院总理温家宝在与网民们交流时坚定地表示,保障性住房将以公租房和廉租房为主,我国计划在今后5年新建保障性住房3600万套,其中2011年新建保障性住房和棚户区改造住房将达1000套。

三、实践中存在的问题

我国廉租住房制度在实际运行中存在一些问题,具体表现为核实申报材料和小区物业管理两方面。

1.核实个人申报材料存在困难

廉租住房政策对居民的收入和住房情况进行了限制,收入情况和住房情况都需要进行审核。一方面,各地没有建立个人信用制度和个人收入申报机制,居民的"隐形"收入数据存在动态变化,没有办法统计,核实工作采取以申请材料作为主要审核的依据,各别地方在审核中并未作深入调查,造成信息不准确;另一方面,各地(市)县房产登记部门的档案没有联网,无法准确掌握申报人的住房情况;这些原因使部分收入超过划定低收入线的人员或者有房产的人员享受了廉租住房政策,造成廉租住房分配不公的不良社会影响。

2.廉租住房小区物业管理难

新建和改建的廉租住房小区,目前普遍采用由街道、社区和企业进行代管的模式,由于没有收取物业管理费用或者减收,部分水电费用公摊,公用设施的维护、住房维修等效果不佳、资金短缺。

四、加强廉租房建设的几项建议

为了解决上述问题,落实好中央战略部署,笔者建议从以下几个方面进一步加强城镇廉租房建设。

一是采取政府部门联动建立档案系统。如:财政、房管、民政、住房保障等相关部门资源共享。廉租住房保障是一项综合性的工程,涉及部门多,如果单靠一个部门,是无法完成的。目前各地政府部门出台了低收入认定的相关程序和标准,但是还没有具体实施,低收入人群的档案建立还有很漫长的过程,民政部门应该加快档案建立的步伐;各市(县)、区房屋登记管理部门需加快信息共享,建立起范围更广的房屋权属信息库;住房保障部门需牵头建立市、区、乡镇(街道)联网的低收入人群住房档案,并使之与民政、房管、财政部门的档案相对接,并将具体的数据通过政府网络进一步整合,达到资源的共享,并加强动态管理,在充分发挥廉租房效用的同时杜绝不符合条件的人员获取保障。

二是建立申报者的诚信档案,建立抽查制度。政府各有关部门应确定了廉租房保障对象的基本条件后,还要建立健全有效的个人收入信用监管制度和随机抽查制度。各地(市)、区住房保障部门对实物配租家庭的资格进行动态管理,在抽查中如发现廉租住房申请人虚假,瞒报家庭收入、家庭人口、住房情况及伪造相关证明的,一经查实,取消其配租资格。2对已经骗租住房,由各地(市)、区廉租住房管理部门收回,按市场租金补交以前房租,对拒不执行处理决定的,市、县住房保障部门可向当地人民法院申请强制执行。其次,对虚假申报者进行经济处罚和记入诚信档案的处罚,健全公共道德体系,促使廉租住房的资源不流失。

三是尽快建立廉租住房小区的物业管理制度,通过专业的物业服务企业的介入,提高小区的管理水平,使低收入人群也可以享受到专业的服务,同时减轻政府的负担。包括:加大政府扶持力度和优惠政策;培养业主自治的理念;加强廉租住房小区周边的配套设施建设,改善居住环境。

四是加强廉租房建设资金的管理。首先,要拓宽资金筹集渠道,抓好资金筹集。除财政预算安排资金及上级财政补助资金外,还应从当地住房公积金增值收益和土地出让净收益中安排廉租房保障资金,以缓解财政资金不足的压力,确保建设资金落实到位。比如,山西省自2004年开始,省政府已连续与各(地)城市政府签订了安康居住工程目标责任书,将廉租住房制度建设作为安康居住工程的一项重要内容纳入目标责任书。3其次,省政府要求各(地)市县一定要加强对资金的监管。财政、审计部门要对廉租房保障资金进行经常性的监督检查,确保资金专项管理、专款专用,提高资金的使用效益。

五是加强廉租房工程建设的管理。此类工程建设施工应坚持公开招标程序,通过公开招标优选建筑队伍,聘请符合资质要求的监理公司进行全过程监理,把好工程质量关,保证工程质量,让廉租房价廉质不廉。比如,湖北省团风县政府认真贯彻国家关于解决城镇低收入家庭保障性住房建设中,本着公平、公正、公开的原则,在招标过程中,经房产管理部门的申请,由本县公证处指派公证员对招标活动进行了全过程现场监督公证。

建立廉租房制度是众望所归,从全社会的角度来说,廉租房是一种社会财富的利益再分配,主要解决城镇居民低收入现状的住房问题,只有一切中低收入无力购房的居民都参与的分配,才是最公平合理的分配。良好的廉租房制度将有效解决最低收入者的住房问题。把廉租房制度正式归入了社会福利待遇中,这将从制度上保障每个公民无论贫贱都有良好的居住场所。廉租房制度在我国还不健全,让最低收入群体的居住问题应得到全社会关注,也是我国和谐发展的基本体现,是社会长久治安、保障体系健全的必然要求,合理的廉租房制度符合科学发展观,能有效解决民生问题,因此,廉租房制度必须得以健全完善,这是社会发展的必然需求,也是广大人民群众的需求。

注释:

1类似于我国的廉租房和经济适用房,是在政府主导下,由建屋发展局建设的公共住房。

2重庆长寿公证处根据长寿区城内房产部门的申请,受理了长寿区2007年、2008年登记的79户城市双困家庭廉租房分配公证时,通过公证员核实困难户的资格、收集办证资料时,发现79户城市双困家庭中,有三户不符合标准。随后,房管部门取消了他们的资格。

3通过目标责任书的实施,各地以发放租赁住房补贴,进行租金核减和实物配租等方式,解决了部分廉租住房保障对象,改善城镇最低收入家庭住房问题。为了尽快解决城市低收入人群住房困难,山西省在2010年计划新建、扩建廉租住房面积近400万平方米,约8万套。为此,山西省财政厅下达了全国2010年廉租房建设资金17.4亿元,其中,中央补助资金16.1亿元,省级财政配套资金1.3亿元,专项用于支持全省廉租住房建设。经过几年的建设,2011年1月12日省住房城乡建设厅工作人员透露,山西省的保障性住房建设力度和规模在全国名列前茅。

参考文献:

(1)家春等:《我国经济适用房、廉租房建设和管理的问题及对策》,《党政干部论坛》,2009年第11期。

(2)中华人民共和国司法部令第103号《公证程序规则》,2006年7月1日施行。

(3)最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第9条,2002年4月1日施行。

 


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